Bruttoafkast beregner
Er ejendommen overhovedet værd at kigge nærmere på? Indtast købspris og årlig leje, og få et hurtigt mavefornemmelses-tjek på 30 sekunder. Farvekodet, så du med det samme kan se, om afkastet er stærkt, middel eller svagt for det danske marked.
Hvad er et godt bruttoafkast i Danmark?
Bruttoafkast er det første tal enhver ejendomsinvestor kigger på. Det fortæller, hvor mange procent af købsprisen du får ind i leje om året, før udgifter. Formlen er enkel: (årlig leje ÷ købspris) × 100. Men hvad der er "godt" afhænger fuldstændigt af, hvor i landet du kigger.
| Bruttoafkast | Vurdering | Typisk område |
|---|---|---|
| Under 4 % | Svagt afkast | Centralt København, Frederiksberg |
| 4–6 % | Middelmådigt | Aarhus, Odense, forstæder |
| Over 6 % | Stærkt afkast | Aalborg, Esbjerg, sekundære byer |
Et lavt bruttoafkast er ikke automatisk en dårlig investering. Centralt København handles til 3–4 % netop fordi markedet er stærkt og efterspørgslen høj — her kommer afkastet fra værdistigning frem for cash flow. Omvendt kan et højt bruttoafkast på 8 % i en fraflytningskommune skjule tomgangsrisiko og fladt værdistigningspotentiale. Tallet er et udgangspunkt, ikke en dom.
Bruttoafkast er kun første skridt
Bruttoafkastet fortæller dig, om en ejendom er værd at analysere videre. Men det tager ikke højde for det, der afgør, om investeringen faktisk tjener penge:
- Cash flow — leje minus realkreditydelse, ejerforening, ejendomsskat, forsikring og vedligehold. En ejendom med 6 % brutto kan stadig give negativ cash flow ved høj rente.
- Rentestresstest — hvad sker der med din økonomi, hvis renten stiger 2 procentpoint?
- Nettoafkast — det reelle afkast efter alle driftsudgifter, typisk 20–30 % lavere end brutto.
- Værdistigning — den langsigtede prisudvikling i det specifikke område.
Når bruttoafkastet ser fornuftigt ud, kør ejendommen igennem den fulde NordInvest analyzer for at få cash flow, ROI, rentestresstest og en samlet investeringsdom. For at forstå forskellen på brutto og netto, læs vores guide til hvordan du beregner lejeafkast.
Andre gratis værktøjer
Ofte stillede spørgsmål
Hvad er bruttoafkast på en investeringsejendom?
Bruttoafkast er den årlige lejeindtægt divideret med købsprisen, ganget med 100. Det viser, hvor mange procent af ejendommens pris du får ind i leje om året, før du trækker udgifter fra. Formlen er: (årlig leje ÷ købspris) × 100. En lejlighed til 2.000.000 kr., der giver 100.000 kr. i årlig leje, har et bruttoafkast på 5 %.
Hvad er et godt bruttoafkast i Danmark?
På det danske marked er over 6 % et stærkt bruttoafkast, typisk i sekundære byer som Aalborg, Esbjerg og Odense. 4 til 6 % er middelmådigt og almindeligt i Aarhus og forstæderne. Under 4 % er lavt og typisk for centrale København, hvor afkastet i stedet kommer fra værdistigning frem for cash flow.
Er bruttoafkast det samme som nettoafkast?
Nej. Bruttoafkast tager kun højde for lejeindtægt og købspris. Nettoafkast trækker alle driftsudgifter fra først, som ejendomsskat, forsikring, ejerforening, vedligehold og tomgang, og er derfor typisk 20 til 30 procent lavere end bruttoafkastet. Bruttoafkast er et hurtigt overslag, nettoafkast er det reelle billede.
Kan jeg bruge bruttoafkast alene til at vurdere en investering?
Bruttoafkast er et godt førstetjek, men ikke nok alene. En ejendom med højt bruttoafkast kan stadig give negativ cash flow, hvis renten er høj eller udgifterne store. Brug bruttoafkastet til at afgøre, om en ejendom er værd at analysere dybere, og kør derefter en fuld analyse med cash flow, ROI og rentestresstest.
Hvorfor er bruttoafkast lavt i København?
Centrale København handles til lave bruttoafkast, typisk 3 til 4,5 procent, fordi efterspørgslen er høj og udbuddet begrænset. Det er et værdistigningsmarked, hvor investorer accepterer lavt løbende afkast mod forventning om stabil prisvækst. Det lave afkast er et symptom på markedets styrke, ikke svaghed.
Bør jeg regne med månedlig eller årlig leje?
Bruttoafkast beregnes altid på årlig leje. Hvis du kun kender den månedlige leje, ganger du den med 12. En månedlig leje på 9.000 kr. svarer til 108.000 kr. om året. Beregneren viser automatisk den månedlige svarende værdi, så du kan tjekke, at tallet passer.
Klar til en rigtig investeringsanalyse?
Bruttoafkast er starten. Få hele billedet — gratis, på 60 sekunder.
Åbn analyzeren →