Tomgangsrisiko beregner
Afkast er ikke alt — tomgang kan dræbe et ellers godt afkast. Se hvor mange måneders tomgang din udlejningsejendom kan tåle om året, før den giver underskud. Den slags analyse er der ingen andre danske værktøjer, der giver dig gratis.
Hvorfor tomgang er den skjulte dræber
De fleste investorer regner på afkast og cash flow, men glemmer at stressteste for tomgang. Det er en fejl. Når en lejer flytter, stopper indtægten — men fællesudgifter, ejendomsskat, forsikring, vedligehold og realkredit fortsætter. En ejendom, der ser fornuftig ud på papiret, kan vise sig at være skrøbelig, hvis den kun tåler en halv måneds tomgang, før den giver underskud.
Break-even for tomgang beregnes sådan: 12 × (1 − faste omkostninger ÷ lejeindtægt). Jo tættere dine faste omkostninger er på lejen, jo mindre luft har du. En ejendom med lav omkostningsandel kan absorbere flere måneders tomgang; en højt gearet ejendom med små marginer kan vælte af en enkelt langvarig tomgang.
Sådan bruger du tallet
- Under 1,5 måned — høj risiko. Ejendommen tåler knap et normalt lejerskift. Én langvarig tomgang giver underskud.
- 1,5–3 måneder — moderat risiko. Sund til de fleste markeder, men hold en buffer klar.
- Over 3 måneder — robust. Ejendommen kan absorbere selv en lang tomgang uden at give underskud på driften.
Vil du se det fulde billede — inklusive finansiering, afkast og en samlet investeringsdom — så kør ejendommen igennem den fulde NordInvest analyzer. Læs også vores guide til cash flow-ejendomme i Danmark, hvor tomgangsbuffer indgår i regnestykket.
Andre gratis værktøjer
Ofte stillede spørgsmål
Hvad er tomgang på en udlejningsejendom?
Tomgang er de perioder, hvor din udlejningsejendom står tom uden lejer, men hvor du stadig betaler alle faste omkostninger som fællesudgifter, ejendomsskat, forsikring, vedligehold og eventuel realkredit. Tomgang er en af de største skjulte risici i ejendomsinvestering, fordi indtægten stopper, mens udgifterne fortsætter. På det danske marked oplever de fleste udlejere gennemsnitligt 0 til 1 måneds tomgang om året ved almindelige lejerskift.
Hvordan beregner jeg break-even for tomgang?
Break-even for tomgang er det antal måneder, din ejendom kan stå tom, før den årlige nettoindtægt bliver negativ. Formlen er: 12 × (1 − faste omkostninger ÷ lejeindtægt). Har du 10.000 kr. i månedlig leje og 3.000 kr. i månedlige faste omkostninger, er break-even 12 × (1 − 0,3) = 8,4 måneder. Jo tættere dine faste omkostninger er på lejen, jo mindre tomgang kan du tåle.
Hvor meget tomgang er normalt i Danmark?
For en velbeliggende udlejningsbolig i en dansk by er 0 til 1 måneds tomgang om året normalt, primært i forbindelse med lejerskift. I studiebyer kan tomgangen være højere om sommeren, hvor studerende flytter. I fraflytningskommuner og for svært udlejelige boliger kan tomgangen være 2 til 4 måneder eller mere. Beregn altid med mindst 1 måneds tomgang for at være på den sikre side.
Bør jeg medregne realkredit i de faste omkostninger?
Det afhænger af, hvad du vil se. Vil du kende det rene driftsmæssige billede, medregner du kun de løbende ejendomsomkostninger som fællesudgifter, ejendomsskat, forsikring og vedligehold. Vil du se det fulde billede af, hvad tomgang koster dig ud af egen lomme, bør du også medregne din realkreditydelse, da den skal betales, uanset om ejendommen er udlejet. For de fleste investorer giver det fulde billede den mest ærlige risikovurdering.
Hvordan reducerer jeg tomgangsrisikoen?
De mest effektive greb er: køb i områder med stabil lejeefterspørgsel og lav strukturel tomgang, hold lejen konkurrencedygtig i forhold til markedet, sørg for at boligen er i god stand ved fremvisning, begynd genudlejning i god tid før den nuværende lejer flytter, og opbyg en buffer på mindst tre måneders faste omkostninger til at dække uventet tomgang. Studieboliger kræver ekstra buffer på grund af sæsonudsving.
Klar til den fulde analyse?
Tomgang er kun én risiko. Få hele billedet — cash flow, afkast, rentestresstest og en investeringsdom på 60 sekunder.
Åbn analyzeren →